As únicas assembleias que alcançavam número expressivo de participantes eram as Assembleias de Instalação (AGI), que elege os representantes legais do condomínio e aprova uma previsão orçamentária para rateio entre as unidades e as de sorteio de vagas de garagem, sendo que as demais assembleias costumavam ter participação esvaziada. Contudo, com a vigência da Lei 14.010/2020, publicada em razão da pandemia, que permite que as assembleias sejam realizadas por meios virtuais até o dia 30 de outubro, houve nos condomínios que optaram por realizar esta modalidade de assembleia, um aumento significativo no número de participantes, em alguns casos dobrando o quórum usual e em outros, este quórum foi triplicado, segundo dados do SECOVI-SP. As vantagens na realização da assembleia virtual, além de permitir o distanciamento, evitando aglomerações, também permite que os proprietários de unidades alugadas participem, de moradores que não conseguiriam chegar a tempo por conta de outros compromissos, daqueles que não gostam de se expressar frente aos vizinhos e muitos outros motivos. Todavia, a maior vantagem é com certeza a comodidade, o condômino pode participar da assembleia de sua própria unidade, no conforto de seu lar ou de qualquer outro lugar que esteja e se sente mais seguro para expressar sua opinião, sendo estes fatores decisivos para o aumento no quórum das assembleias. Quanto ao uso das ferramentas de reunião virtual disponibilizadas pela administração, estas já são de conhecimento e uso da maioria dos condôminos, já que passaram a ser usadas para reuniões de trabalho, entre amigos e familiares, inclusive contando com uma adesão grande de idosos. As ferramentas inclusive, ajudam na organização das assembleias, já que possuem mecanismos como chat para envio de mensagens para os que não querem usar o áudio e também a ferramenta de bloqueio dos áudios dos participantes, para que a palavra seja dada de forma individualizada aos que desejam se manifestar, evitando discussões e tumultos, que costumam acontecer nas assembleias mais acaloradas. Por fim, esta modalidade de realização de assembleias, vai de encontro ao cotidiano da vida atual na sociedade, onde a tecnologia através dos diversos softwares existentes, aproximam as pessoas onde quer que elas estejam, refletindo numa melhor organização, interatividade e aumento expressivo do quórum, que legitima ainda mais as decisões tomadas, devendo ao final do período de sua vigência, ser devidamente regulamentada através de Lei que altere o Código Civil, possibilitando definitivamente sua realização no âmbito dos condomínios.
Mês: agosto 2020
Responsabilidade do síndico na reabertura das áreas comuns do condomínio.
Com a pandemia de Covid-10, as áreas sociais dos condomínios como, salões de festas, churrasqueiras, academias, playgrounds e piscinas, foram fechadas, atendendo às determinações dos órgãos de saúde e normas Estaduais e Municipais, mesmo se tratando de propriedades privadas, adotou-se a analogia para sua adequação, independente de sua especificação e pela urgência no controle da pandemia. Todavia, diante da reabertura gradual das atividades sociais que Estados e Municípios estão implementando, como abertura de parques, academias e shoppings, estão levando os condomínios a adotarem postura semelhante, seja por decisão unilateral do síndico ou motivado por cobrança dos moradores. Fica evidente que a retomada das atividades sociais nos condomínios é um caminho certo, contudo, todas as cautelas devem ser adotadas pelo síndico, para evitar colocar em risco sua administração e responder civil e criminalmente por eventuais omissões e negligências, que coloquem a vida e a saúde de condôminos e funcionários em risco. Como já citado, por se tratar de uma propriedade particular, o condomínio tem plena autonomia para decidir sobre a reabertura das áreas sociais, mas deve adotar o bom senso e cautela, criando regras e mecanismos internos que permitam a reabertura gradual e com segurança para todos. Como exemplo podemos citar a limitação de horários de funcionamento e de número de pessoas, como a reserva prévia por unidade para o uso da academia, limite de frequentadores da piscina, com espaçamento das cadeiras, uso do salão de festas com limite de número de pessoas, com exigência de medição de febre e uso de máscara na entrada do condomínio, além da proibição dos convidados de circularem fora do salão. Quanto aos requisitos para elaboração das normas e condições para reabertura gradual das áreas sociais, alguns especialistas entendem que seria necessário a realização de uma assembleia virtual para deliberar sobre o assunto, particularmente sou contra este entendimento, já que a reabertura trata apenas de procedimentos administrativos, da qual o síndico é o responsável e competente para decidir, nos termos do art. 1.348 incisos II e V do Código Civil, que assim dispõe: “Compete ao síndico: II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; (…) V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; (…)”. Da mesma forma, não cabe mais ao síndico retardar a reabertura gradual e planejada das áreas sociais, levando-se em conta que não existe mais impedimento legal de restrição total das atividades sociais na sociedade, bastando como já mencionado, que o síndico adote critérios de bom senso e cautela para implementar a reabertura.